2022年剛開(kāi)了個(gè)頭，物業(yè)股并購(gòu)和上市的熱潮似乎再次卷土重來(lái)。

今年，由華潤(rùn)萬(wàn)象生活率先拉開(kāi)了行業(yè)整合的帷幕，在1月公布了兩筆大型并購(gòu)，標(biāo)的涵蓋去年11月成功通過(guò)聆訊卻并未上市的中南物業(yè)，以及華潤(rùn)將擬以不高于10.6億元的代價(jià)收購(gòu)100%股權(quán)的禹洲物業(yè)。

在獨(dú)立IPO融資方面，繼1月7日龍湖集團(tuán)宣布擬分拆龍湖智創(chuàng)生活于聯(lián)交所上市之后，位于山東省的魯商生活服務(wù)向聯(lián)交所提交招股書(shū)，再度吹響沖刺港股IPO的號(hào)角。

立足山東的區(qū)域性物管企業(yè)

種種跡象顯示，在監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)逐步出現(xiàn)呵護(hù)暖意，行業(yè)企穩(wěn)回暖的當(dāng)下，物管也開(kāi)始迎來(lái)格局優(yōu)化，重啟IPO也成了一些物管公司的不二選擇。2021年7月2日，魯商生活服務(wù)于港交所首次遞交招股書(shū)，在港交所“排隊(duì)”六個(gè)月后，上市申請(qǐng)轉(zhuǎn)為“失效”，此次為該公司的二次遞表。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，魯商生活服務(wù)是一家于2006年成立，位于山東省的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，為房企魯商發(fā)展旗下物業(yè)公司，該公司的業(yè)務(wù)范圍已覆蓋山東省幾乎所有地級(jí)市，以及北京和哈爾濱部分區(qū)域。

從財(cái)務(wù)情況來(lái)看，2018-2020年三年，魯商服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入2.82億元、3.21億元與4.03億元，年復(fù)合增速達(dá)到19.5%;而2021前十個(gè)月實(shí)現(xiàn)收入4.58億元，較上年同期有51%的增幅。純利方面，2018-2020三年內(nèi)以36.1%的復(fù)合年增長(zhǎng)率從2450萬(wàn)元增至4540萬(wàn)元，并由截至2020前十個(gè)月的3550萬(wàn)元進(jìn)一步增長(zhǎng)73.0%至2021年前十個(gè)月的6140萬(wàn)元，增速堪稱非常迅猛。

就收入結(jié)構(gòu)而言，魯商生活服務(wù)的物業(yè)組合涵蓋購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、住宅樓、寫(xiě)字樓和酒店等多種業(yè)態(tài)。業(yè)務(wù)方面分為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)，其中物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)為其主要收入來(lái)源。

透過(guò)招股書(shū)我們能夠清晰的看到，從原本的物業(yè)管理服務(wù)占據(jù)近六成的收入，到而今非業(yè)主增值服務(wù)開(kāi)始迎頭蓋上，從2018年的占比16.7%到2021年前十個(gè)月的35.8%，魯商生活服務(wù)的收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的優(yōu)化和增長(zhǎng)。

值得關(guān)注的是，伴隨著公司收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，該公司的整體毛利率受各個(gè)業(yè)務(wù)線所得綜合收入的影響由2018年的16.4%增加至2019年的17.4%，再進(jìn)一步增加至2020年的19.8%，而到了2021前十個(gè)月再度提升至25.7%。公司解釋稱，主要由于三條業(yè)務(wù)線各自的毛利率增加。

在管規(guī)模方面，截至2021年10月31日，魯商生活服務(wù)已簽約管理81個(gè)物業(yè)，覆蓋中國(guó)的12個(gè)城市，已簽約總建筑面積超過(guò)2280萬(wàn)平方米，在管總建筑面積約積1950萬(wàn)平方米。其中，公司74個(gè)已簽約物業(yè)(已簽約建筑面積2050萬(wàn)平方米)及74個(gè)在管物業(yè)(在管總建筑面積約1690萬(wàn)平方米)均位于山東省。按此計(jì)算，該公司86.7%的簽約面積都位于山東。

從收入角度來(lái)看，魯商生活服務(wù)來(lái)自山東省的物業(yè)管理服務(wù)的收入分別該公司2018-2020年以及2021年前十個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)收入的約82.7%、82.0%、82.5%及80.9%，區(qū)域性質(zhì)十分明顯。

較為差異化的是，魯商生活服務(wù)已簽約物業(yè)包括住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體、市政設(shè)施(例如城市道路)、公寓、學(xué)校、主題小鎮(zhèn)、醫(yī)院、銀行、產(chǎn)業(yè)園及航空基地物業(yè)。除為住宅小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)外，公司不斷擴(kuò)展服務(wù)范圍以多元化非住宅物業(yè)服務(wù)，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)加強(qiáng)綜合物業(yè)管理能力。此外，憑借該公司在山東市場(chǎng)的領(lǐng)先地位、具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格和良好聲譽(yù)使其具備較強(qiáng)的議價(jià)能力。

業(yè)務(wù)開(kāi)展高度依賴于母企

根據(jù)中指院的資料，山東省是中國(guó)人口最多、經(jīng)濟(jì)最繁榮的省份之一，一直是并將繼續(xù)是魯商生活服務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展重心。根據(jù)中指院的資料，于2020年，山東省的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值總量居中國(guó)各省第三位，且山東省的居民人均年可支配收入高于中國(guó)平均水平。

不難看出，魯商生活服務(wù)深深植根于山東省，其實(shí)也有著背靠大樹(shù)好乘涼的因素存在。

從股權(quán)方面來(lái)看，魯商生活服務(wù)由魯商發(fā)展直接控股。具體來(lái)看，魯商發(fā)展和魯商創(chuàng)新分別持有該公司股份的95.1%、4.9%，而魯商創(chuàng)新為魯商發(fā)展公司的全資子公司。公開(kāi)資料顯示，目前魯商發(fā)展52%的股權(quán)由山東商業(yè)所擁有，而山東商業(yè)由山東省國(guó)資委及一家大型國(guó)有企業(yè)山東國(guó)惠持股90%。

這也就不難解釋，魯商生活服務(wù)為何與在A股上市的魯商發(fā)展(600223.SH)擁有著長(zhǎng)期密切的持續(xù)戰(zhàn)略關(guān)系。招股書(shū)顯示，截至2021年10月31日，公司的45個(gè)在管物業(yè)由魯商發(fā)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)，在管總建筑面積達(dá)1240萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積的63.6%。

2018-2020年及2021前十個(gè)月，公司來(lái)自魯商發(fā)展集團(tuán)(作為付費(fèi)客戶)的收入分別為5060萬(wàn)元、7110萬(wàn)元、1.17億元及1.4億元，分別占其總收入的17.9%、22.2%、29.1%及30.5%。同期，公司向魯商發(fā)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入分別為1.61億元、1.78億元、1.98億元及1.85億元，分別占提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的總收入的98.8%、98.7%、97.0%及87.0%，換言之，在公司決意上市的前幾年內(nèi)大部分物管業(yè)務(wù)收入幾乎均來(lái)自于母企。

此外，魯商生活服務(wù)亦與山東商業(yè)集團(tuán)維持密切和長(zhǎng)期的關(guān)系。山東商業(yè)也是公司的控股股東，為一家大型控股公司，在零售、醫(yī)療保健、金融、商業(yè)旅游及酒店管理等領(lǐng)域具有廣泛的投資。

不過(guò)，在公司的未來(lái)規(guī)劃中，似乎不再拘泥于靠山吃山式的“獨(dú)美”，畢竟將收入押注在母企上，市場(chǎng)普遍會(huì)認(rèn)為企業(yè)的成長(zhǎng)性存疑。因此，在招股書(shū)中，我們也能看到公司近年來(lái)發(fā)展獨(dú)立第三方的舉動(dòng)，初見(jiàn)成效。然而，魯商生活服務(wù)一方面深受母企影響，目前仍然難以擺脫對(duì)魯商發(fā)展的依賴。

另一方面，經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)已加快服務(wù)創(chuàng)新及業(yè)務(wù)擴(kuò)張。如今市場(chǎng)變得日益集中，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的參與者正面臨日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。大型物業(yè)管理公司積極改善其戰(zhàn)略布局并加快擴(kuò)張步伐以增加各自的市場(chǎng)份額及實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，如此前提及華潤(rùn)萬(wàn)象以并購(gòu)?fù)卣刮锕馨鎴D。行業(yè)內(nèi)整合的趨勢(shì)越發(fā)明顯，與眾多龍頭競(jìng)爭(zhēng)，第三方客戶群體拓展之路，或許并不會(huì)像魯商生活服務(wù)預(yù)計(jì)的那樣樂(lè)觀。

不過(guò)，魯商生活服務(wù)似乎依然對(duì)前路充滿信心：“我們相信，在山東省的領(lǐng)先市場(chǎng)地位，以及我們?yōu)榭蛻籼峁﹥?yōu)質(zhì)且多元化服務(wù)的持續(xù)努力已為我們?cè)谕?jī)記錄期間內(nèi)的快速增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)，并將繼續(xù)為我們未來(lái)的增長(zhǎng)鋪平道路。”