站在風口上，豬都可以飛起來”，小米雷軍不經意的一句調侃被無數創業者視為經典!

“風口”來自哪里?來自國家的政策導向，來自人口和需求!人在哪，需求就在哪;需求在哪，投資就在哪。人口是國家發展和消費結構的關鍵因素，也是企業制定企業戰略、決定資金投向的重要依據。

世界發達國家，城市群和都市圈是規模最大、最強勁的內需市場，產業、科技、資本和人口高度集聚。

據全國第七次人口普查，我國城鎮人口9.02億人，與2010年相比增加了2.36億人，城鎮化率達63.89%，上升14.21個百分點。粵港澳大灣區人口7801萬人，比2010年增加了2189萬人，增幅39%。其中深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山等6市新增常住人口達2040萬人。且隨我國新型城鎮化的穩步推進，中心城市、城市群人口還將進一步集聚。

城市運營，正站在“新風口”之上!

一、城市運營，是國家實現高質量發展的需要

改革開放40多年，我國經歷了世界史上規模最大、速度最快的城鎮化進程，但作為最關鍵因素“人”卻被忽視了，重經濟發展，輕生態管理;重物質積累、輕文化發展;重項目建設，輕公共服務;重新城建設，輕舊城更新……不少大城市都不同程度地患上了“城市病”!

城市發展事關人民福祉和國家發展全局!中國經濟“三高一低”的粗放型模式已嚴重制約著國家高質量發展。正如國家領導人所說：“決不能吃祖宗飯，斷子孫路”!

十九大報告明確指出：我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段。經濟增長質量要更注重勞動生產率、科技創新等。經濟調結構，改變增長方式勢在必行，以粗放型投入為支撐的經濟增長方式必然發生改變!

城市運營，除政府明令禁止外，凡城市所要，居民所需均可經營。統籌好“生態、生活、生產”三者關系，充分發揮房地產為城市發展和城市居民提供高品質生產生活空間、場所和服務的核心價值，住房、寫字樓、長租公寓、商業綜合體、賓館酒店、倉庫廠房、交通運輸、醫療健康、教育娛樂、休閑運動、養老托幼等城市所需的一切生產和生活設施“百花齊放”，吸引人，留住人，培育和孵化新產業，實現資源優化整合、產城融合，取得城市資源的增值和城市高質量發展。

二、城市運營，是房地產企業轉型升級的需要

1998年，國家停止住房實物分配，住房商品化和社會化一日千里，史無前例龐大的購房剛需群體使房地產業一路高歌猛進!

進入新常態、新時代，房地產市場環境時過境遷，住房問題更注重公平正義，市場屬性由單純的經濟屬性為主逐漸向社會與民生屬性轉變;市場從總體供給不足轉為結構性失衡;“房住不炒”、因城施策，不把房地產作為短期刺激經濟的手段;三道紅線、房地產金融集中度管理、住宅用地集中供應，從產、供、需三環節制約著房價……疊加新冠疫情的影響，企業利潤如同“王小二過年”!

土地資源成瓶頸、政府需求轉變，高周轉、高杠桿、高負債、高回報的單一住宅開發銷售模式不能為城市帶來持續就業和稅收，不僅浪費了資源，沉淀了巨額資金，還滋生金融和社會穩定風險┉┉城市政府更強調產業帶動，更注重城市持續發展，由增量市場進入存量市場的房企迫切需要轉型升級、尋找行業的“新風口”。

轉變房地產發展模式，對過往粗放的模式進行調整、革新，有機地平衡產業、居住和服務的資源利用與發展關系，促進資源效能的更大釋放，引導房地產更好地服務于國家高質量發展的大局，成為城市產業發展、居民生活服務的有機載體，帶動與房地產相關的實體產業、新興產業等實現資源增效，城市運營是不二的選擇!

三、城市運營本質是“房地產+”，中心城市商品房市場仍有可為

房地產具有整合資源的平臺功能、服務運營功能和金融支持功能。一直以來，房地產開發都是城市運營中不可或缺的組成部分，充當著主力軍和急先鋒的角色。

城市不能僅有“房”和“地”，沒有“產”(產業)作為支撐，“臥城”“空城”都算不上真正意義的城市，反之也然!這不僅喪失了房地產推動城市可持續發展最為重要的功能價值，也有悖城市運營的初衷!

城市運營本質是“房地產+”， 但不是單純唯一的房地產開發，“拿地+建房+賣房” 簡單而粗暴，還必須有城市生產、居民生活所需的一切空間和服務配套，產業和房地產開發相輔相成、相得益彰。合適比例的房地產開發對于企業快速實現資金平衡、降低風險，完善城市肌理具有舉足輕重作用!

新常態房地產市場分化加劇，住房全面短缺、房價普漲成為“昨日黃花”，但部分人口持續流入的大城市、中心城市由于城市資源聚合的虹吸效應，市場存在結構性、區域性供求矛盾，商品住房仍具有較大市場需求。反之人口流出、經濟欠發達、產業結構不完善的中小城市整體潛在需求偏弱，供應已超出當地經濟社會發展需要，房地產任性不得!

順應國家和新技術、新消費的發展趨勢，行業發展態勢，以及地方經濟和自身比較優勢，因地制宜、因勢利導地選準主導產業發展方向，并充分挖掘、放大。堅持錯位特色發展，避免同質和低水平，發揮房地產資金實力強，客戶資源豐富，善于整合等優勢，展開“房地產+”，由主導產業刺激帶動相關配套產業，實現跨界與整合，開辟贏利新賽道，從而獲得市場認同和商業價值，進而構筑城市和產業優勢。

四、城市運營要以“人”為核心，從賣房子轉向賣生活

城，所以盛民也;民，乃城之本也!

城市承載著人們對美好生活的向往。今天，全國超過三分之二的人口生活在城市，時刻與城市發生交集。

從解決溫飽到小康，人們對美好生活的追求與日俱增，物質需要豐裕，不僅有衣食住行等基本物質需求;精神更要求富足，有文化娛樂、體育休閑、健康養老等精神需求、改善性需求。

住房消費從“居者有其屋”升級到“居者優其屋”，人們對住房功能的要求從滿足基本居住轉為滿足高品質生活需要。尤其是突如其來的新冠疫情，人們期盼居住條件更舒適、功能更齊全、環境更優美、生活更便捷、文化更豐富、生活方式更健康，“讓居住更健康”成為新冠疫情后不可逆轉的潮流!

妥善處理城市與人、城市與自然、城市與城市的關系，堅持人民為中心，以人民對美好生活的追求為著力點和出發點，參與城更新，優化城市環境，創造宜居、宜業、宜游的優質生活環境，從賣房子轉向賣生活。讓人們獲得感、幸福感、安全感更充實、更有保障、更可持續，在城市生活中更方便、更舒心、更美好，應該是城市運營不懈的目標!

未來已來，明天的方向比今天的地位更重要!

在新型城鎮化的蓬勃浪潮中，精明的房企紛紛在“城市運營和服務美好生活”展開探索實踐，將企業戰略轉型升級的觸角指向城市運營。從2003年開始，星河控股集團便以“城市運營引領者”為使命，旗幟鮮明地提出“要做500年，不做500強”，從增值土地到重塑居住、從布局金融投資到產業運營、從升級消費到創新體驗，腳踏實地致力于產業、地產、置業、資本、金融、物業等業務板塊打造，形成產城融合的生態圈，完成了從城市空間提供商向城市運營者的主動轉型，為房地產轉型升級、拓展城市運營提供了借鑒。

行百里者半九十!

今天，互聯網、物聯網、云計算、5G、人工智能、區塊鏈等智慧服務方興未艾，科技變革正在深刻影響著城市的生產生活模式。

如何順應新科技和新消費的發展潮流，與時俱進導入資源，激發城市在“雙循環”新經濟格局中的潛能，為城市提質增效賦能……這是城市運營者時刻需要關注和破解的課題。

始終保持“初心”和“再出發”的心態，城市運營永遠在路上!（王韶）